أغلب النزاعات العقارية كان يمكن تفاديها بفحص لا يستغرق ساعة. هذه هي الخطوات التي لا يجوز تخطيها.
العقار هو أكبر صفقة يبرمها أغلب الناس في حياتهم، ومع ذلك يُشترى غالبًا بناء على ثقة شخصية وعقد من صفحتين. وحين يقع النزاع، تكون التكلفة أضعاف ما كان سيكلفه فحص قانوني بسيط قبل التوقيع.
1. تأكد أن البائع هو المالك فعلًا
اطلب سند ملكية البائع، وتتبّع سلسلة الملكية إلى أصلها. وإذا كان البائع وكيلًا لا مالكًا، فافحص التوكيل نفسه: هل يجيز البيع صراحة؟ وهل ما زال ساريًا ولم يُلغَ؟ التوكيل الملغى أو الذي لا يتضمن حق البيع من أكثر أسباب النزاع.
2. استعلم عن التصرفات والحقوق العينية
قد يكون العقار مرهونًا، أو محجوزًا عليه، أو محلًا لدعوى قائمة، أو مباعًا لشخص آخر قبلك. الاستعلام عن التصرفات العقارية المشهرة على العقار خطوة أساسية تكشف ذلك قبل أن تدفع.
3. افحص الوضع القانوني للمبنى
- هل توجد رخصة بناء سارية ومطابقة للواقع؟
- هل هناك مخالفات بناء أو أعمال لم يتم التصالح عليها؟
- هل العقار خاضع لقانون الإيجار القديم أو مشغول بمستأجر؟
- هل الأرض مخصصة للغرض الذي تشتري من أجله؟
4. في وحدات المدن الجديدة: افحص التخصيص والأقساط
إذا كانت الوحدة في مدينة بدر أو غيرها من المدن الجديدة، فالمسألة لا تقتصر على البائع. اطلب قرار التخصيص، وتأكد من سداد كامل الأقساط المستحقة للجهة، ومن أن التنازل مسموح به وفق شروط الجهاز، ومن عدم وجود مديونية معلقة على الوحدة — لأن المديونية تتبع الوحدة لا الشخص.
5. لا تدفع «جدية» قبل المراجعة
أكثر الأخطاء شيوعًا هو دفع مبلغ جدية على عجل خوفًا من ضياع الفرصة، ثم اكتشاف مشكلة في الملكية بعد ذلك واستحالة استرداد المبلغ. اجعل قاعدتك: لا مال يخرج من يدك قبل انتهاء الفحص القانوني.
6. اجعل العقد مفصلًا لا مختصرًا
العقد الجيد يذكر بوضوح: بيانات الطرفين الكاملة، والوصف الدقيق للوحدة ومساحتها وحدودها ورقمها والدور، والثمن وطريقة سداده بالتفصيل، وموعد التسليم وحالة التسليم، والالتزام بنقل المرافق، والتزام البائع بالتوقيع على عقد نهائي وحضور الشهر العقاري، والشرط الجزائي عند الإخلال، والمحكمة المختصة عند النزاع.
7. لا تتوقف عند العقد العرفي
العقد العرفي ينشئ التزامًا في ذمة البائع، لكنه لا ينقل الملكية. الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل. فإذا لم يتيسر التسجيل فورًا، فالحل هو رفع دعوى صحة ونفاذ التعاقد للحصول على حكم يقوم مقام العقد النهائي ويصلح للتسجيل. وكلما بادرت بذلك كان مركزك أقوى في مواجهة أي مشترٍ لاحق.
الخلاصة
الفحص القانوني قبل الشراء ليس ترفًا ولا سوء ظن بالبائع؛ هو ببساطة أرخص تأمين يمكنك شراؤه على أكبر مبلغ ستدفعه في حياتك. ساعة مراجعة قد توفر عليك سنوات من التقاضي وثمنًا ضائعًا.